Ольга Чепель, кандидат юридичних наук, доцент кафедри європейського права та порівняльного правознавства юридичного факультету Чернівецького національного університету імені Ю.Федьковича, консультант з юридичних питань Чернівецького РВ АМУ, консультант ЧОГО «Комітет виборців»,  експерт з питань децентралізації.

Правове регулювання земельних відносин в Україні.
Право власності на землю, земельні відносини – це ті питання, які були актуальними  вчора, сьогодні і будуть актуальні завжди. Серед основних нормативно-правових актів, які регулюють земельні відносини в Україні – це, насамперед, Конституція України, Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України, Податковий кодекс України тощо. Окрім того, є низка інших законодавчих актів, про які ми будемо говорити.

Закон України «Про оренду землі» – на ньому варто зробити акцент, адже оренда землі видозмінюється з кожним роком, вноситься численна кількість змін та доповнень.

Одним із основних документів, який, фактично, запустить ринок землі юридично, є Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 року. Він набирає чинності з 1 липня 2021 року і частково розкриває механізми, які дадуть можливість фізичним, юридичним особам, також органам місцевого самоврядування бути активними, легальними учасниками земельних процесів, зокрема купівлі-продажу, відчуження тих земельних ділянок, які тривалий період часу були під мораторієм.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об’єктів у комплексі із земельними ділянками» від 04.11.2020р. Уваги заслуговують особливості оренди водних об’єктів, адже з минулого місяця уточнено порядок передачі в оренду водних об’єктів у комплексі із земельними ділянками.  Тепер водні об’єкти надаються у користування за договором оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом у порядку, визначеному земельним законодавством України. Право оренди земельної ділянки під водним об’єктом поширюється на такий водний об’єкт.Типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом затверджується Кабінетом Міністрів України, нині ще його немає.
Умови використання водних об’єктів, розмір орендної плати та строк дії договору оренди визначаються у договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом. За користування водним об’єктом орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату за водний об’єкт та орендну плату за земельну ділянку під таким водним об’єктом.

Іншими словами, якщо раніше ми просто писали «оренда водного об’єкту (ставка)» і вказували у предметі договору, що це ставок, то тепер це є два різні об’єкти: водний об’єкт як вода і земля під ним. Відповідно, орендна плата стягується як з двох окремих об’єктів, хоча оформлюється одним документом. На цю річ треба також звернути увагу органам місцевого самоврядування, щоб правильно оформляти договори оренди ставків.

Важливих речей стосується Закон України «Про внесення змін до інших законодавчих актів щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», що працює з 2019 року та передбачає регулювання ряду важливих питань. Зокрема, важливим є те,  що він визначив особливості використання та розпорядження земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, а також полезахисними лісовими смугами, які обмежують такий масив, тепер полезахисні лісосмуги можуть бути передані  в оренду фізичним та юридичним особам з обов’язковим включенням до договору оренди землі умов щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функцій агролісотехнічної меліорації, також в оренду тепер можуть передаватись і польові дороги, також визначено максимальний строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років, ці та інші питання тривалий час не були врегульовані.

Також варто зазначити про Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», яким визначено особливості використання та розпорядження землями, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, також  розмежування нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв), зокрема нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю), а невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

У разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.