Які зміни в земельні сфері чекають нас з першого липня 2021 року?
Перш за все це те, що запускається ринок землі в Україні і  можливість набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які були раніше під мораторієм, отримують  громадяни України, юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, або учасниками яких є громадяни України, держава в особі державних органів або органи місцевого самоврядування, територіальні громади в особі сільських, селищних та міських рад. Права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення також можуть набувати і банки, в тому числі комерційні, але тільки в порядку їх стягнення як предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Що стосується самої землі – вид, цільове призначення – яке буде можливим для купівлі, продажу і тому подібних речей, то мова йтиме у першу чергу про землі товарного сільськогосподарського використання, на сьогодні їх є 27 мільйонів гектарів, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, які знаходяться під мораторієм. Зараз вони перебувають в оренді – легальній чи нелегальній, також у емфітевзисі – користуванні  чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Тобто фактично ми маємо ситуацію, коли власники землі, яка нині під мораторієм, роками легально не можуть бути розпорядниками власної землі, що є порушенням права власності. На неприпустимість такої ситуації також вказав ще в 2018 році і Європейський суд з прав людини у справі «Зеленчук та Цецюра проти України» 
Щодо питання ринку землі є як прихильники, так і критики – і будь-яка думка має право на існування, однак я вважаю, що ринок землі – це та річ, яку варто, все ж таки, легалізувати і запустити, тому що кожен власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою, і держава не може створювати штучні обмеження, мотивуючи це тим, що власник недостатньо досвідчений, щоб розуміти, чи продавати йому цю земельну ділянку, чи ні. І прикладом підтвердження моїх слів є практика Європейського суду з прав людини (Україна є членом Ради Європи, що дає можливість нам звертатися у випадку, коли всі національні засоби захисту використані, до Європейського суду з прав людини), який у справі «Антоненко та інші проти України» констатував, що мораторій – це є обмеження, яке накладається державою на власника непропорційно і недопустимо у демократичному суспільстві. Більше того, Європейський суд з прав людини зобов’язав Україну вжити заходів, щоби вирішити цю проблему. Не скажу, що одним законом вона і швидко вирішиться, але, тим не менше, це буде такий перший крок, який все одно треба робити.

Міфи щодо продажу землі. Чи мають вони підстави?
Які найбільші міфи і страхи?Що іноземці, іноземні кампанії скуплять всю землю України. Направду, іноземцям і особам без громадянства та юридичним особам, засновниками або членами яких є іноземці, заборонено на сьогодні чинним законодавством мати у власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення, це визначено у 29 статті Земельного кодексу. І навіть якщо таки іноземцю чи юридичній особі землю хтось залишить у спадок, то згідно із Земельним кодексом такі люди і юридичні кампанії повинні протягом року відчужити цю земельну ділянку. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 року №552, який набере чинності з 01.07.2021року передбачено, що  набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.

Таким чином, іноземці, юридичні особи, засновниками або членами яких є іноземці, іноземні держави, на сьогодні не можуть мати у власності землі сільгосппризначення, допоки це питання не буде вирішено на всеукраїнському референдумі. Навіть якщо юридична компанія, засновником або виконавчим директором якої є громадянин України, але кінцевим власником, контролером, бенефіціаром є іноземець чи іноземна якась компанія чи іноземна держава. Чи може вона мати цю землю після першого липня 2021 року – теж ні, допоки це питання також не буде вирішене на всеукраїнському референдумі.

Таким чином страхи про те, що згідно вище вказаного Закону №552 іноземці чи юридичні кампанії будуть мати можливість набути право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення  фізичних осіб є такими, що не відповідають дійсності. Однак незалежно від того, як буде проведено референдум, законодавець заклав випадки, коли земля сільгосподарського призначення, про яку ми говоримо, за жодних обставин не перейде до окремих чітко визначених суб’єктів.

Які б не були результати референдуму, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;
4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
5) юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
6) юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;
7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України "Про санкції" у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
8) юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Також слід вказати, що Законом №552 визначено, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється. З одного боку, держава прагне зберегти землі державної і комунальної власності, але, з іншого боку, виходить, що громадян України обмежують в купівлі земель сільгосппризначення державної та комунальної власності.

Тобто це означає, що Земельний кодекс дає можливість в порядку статті 121 Земельного кодексу України отримати безоплатно у власність кожному громадянину  України один раз земельну ділянку одного виду, а якщо б цей громадянин наприклад, хотів купити, наприклад, ще якусь кількість га земельних ділянок наприклад товарного сільськогосподарського призначення, то в цій ситуації Закон №552 таку можливість виключає.

Зокрема, з першого липня 2021 року землі сільгосппризначення, про які ми говоримо, якщо це приватна земля, можуть, звичайно, продаватися, змінювати цільове призначення, тобто всі можливості по відчуженню, обміну, допускаються – приватна земля тут абсолютно вільна. Що стосується сільськогосподарської землі державної комунальної власності, то продаж не допускається, але зміна цільового призначення допускається. Тобто законодавець не врегулював механізм зміни цільового призначення земель сільгосппризначення державної та комунальної власності – а це питання, яке обов’язково має бути додатково врегульоване. А для органів місцевого самоврядування це важливо, бо вони діють в межах і в спосіб, що визначені законом.

Щодо площ земельних ділянок, які можна набути у власність.
Коли ми говоримо про те, що нас чекає в майбутньому, ми повинні розуміти, що починаючи з першого січня 2024 року громадяни України можуть набувати земельні ділянки площею 10 тис га, а до першого січня 2024 з першого липня 2021 року громадяни України зможуть набувати у власність земельні ділянки площею до 100 га землі. І дане обмеження не поширюється на земельні ділянки, які набуті у власність раніше.

Що забороняється? Забороняються відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених цим пунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі. І найцікавіша річ, що не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право. Тобто якщо набувач землі не зможе представити документи походження коштів, за які він купує таке майно, то в такому випадку він не може набути право власності на землю.

(Продовження буде)